우리나라만의 독특한 주택 임대차 제도인 전세, 사라진다고 했었는데?

안녕하세요. 경제 뽀개기 입니다.

오늘은 우리나라만의 독특한 주택 임대차 제도인 전세에 대해서 알아보려고 합니다.

전세 비중 변화

수십 년간 이어져 오던 전세 제도가 얼마 전 금리 인상으로 인해 줄어들고 있다라는 뉴스를 많이 보셨을 겁니다.
상당수 전세 세입자분들이 전세 보증금 마련으로 전세 대출을 이용하시는데, 금리 인상으로 인해 전세 대출 이자 부담이 커지자 차라리 월세가 부담이 덜 하다는 인식의 확산으로 실제 전세 비중이 줄어들기도 했었습니다.
하지만 금리 인상 기조의 변화로 인해 이자 부담이 완화되면서 전세 비중이 다시 늘고 있는데 앞으로의 상황은 어떨지 알아보겠습니다.

위의 표로 보시는 것처럼 23년 3월 서울의 아파트 임대 시장의 전세 비중이 다시 60%를 넘겼습니다.
이는 전/월세 계약 총 18,359건의 계약 중 전세가 11,499건의 비율입니다.
지난 22년 8월 이후 7개월 만에 전세 비중이 다시 60%대를 넘어선 것입니다.

 

전세 제도의 장, 단점

 

하지만 이런 상황 외에도 얼마 전 뉴스에서 크게 이슈화된 깡통 전세를 내세운 전세 사기 문제로 인해 전세 세입자분들이나 전세를 염두에 두고 있던 분들에게 큰 고민거리를 안겨주었습니다.
전세 제도는 아시다시피 집주인에게 집값의 일정 부분에 해당하는 보증금을 내고 계약기간 동안 거주하는 임대차 방식인데요. 
이 전세 제도는 국내에서 금융 시스템이 제대로 자리 잡기 전에 사금융 역할도 했었습니다. 
집주인 입장에서는 집을 일정 기간 동안 임대를 하는 대신 돈을 융통할 수 있는 수단이었기 때문이죠.
지금도 투자를 위한 레버리지 수단이나 돈이 부족하신 분들이 내 집 마련을 위한 방법으로도 많이 사용되죠.
그런데 지난해 금리가 오르기 시작하면서 전세 자금 대출로 나가는 돈이 월세보다 많아진다는 인식이 생기면서 전세 수요는 감소하고, 부동산 시장이 얼어붙으면서 집값이 떨어지자 전세가격이 매매가격보다 높은 깡통 전세가 생기기 시작했습니다. 이 경우 집 주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 다 돌려주기 힘든 상황이 발생할 수도 있죠. 
뉴스에 보도된 빌라왕 같은 악성 빌라 투자자들뿐만 아니라 조금 무리해서 집을 마련해 전세를 주었던 집주인마저도 위험한 상황이 된 것이죠.

 

앞으로 전세 제도의 운명은?

 

제가 함부로 얘기하기는 힘든 내용이기는 하지만 개인적인 생각으로는 당장 사라지기는 어려워 보입니다.
여러 언론이나 전문가들의 의견도 비슷하더라고요.
하지만 여러 전문가들이 전세 제도를 후진국형 임대 형태로 보고 있고 전세 제도의 문제점이 많다는 것에 대해서는 공통된 의견입니다. 
그렇기 때문에 전세 제도의 개편은 필요해 보입니다.
세입자의 전세보증보험 가입도 중요하지만, 이를 보증하는 주택보증공사(HUG)가 임대인의 권리관계나 세금 체납 여부 등을 꼼꼼하게 따져보는 것도 필요하고, 세입자가 임대인이 아니라 보증보험회사에 전세금을 먼저 전달해 전세 계약이 안전하다는 것을 판단한 후 임대인에게 돈을 입금하는 에스크로 방식 거래도 필요해 보입니다.
아무래도 세입자 개인이 임대인의 정보나 전세 계약할 집의 여러 계약관계를 조사하는 데는 한계가 있기 때문이죠.
분명히 장점도 있는 전세 제도이기도 하고, 쉽게 사라지지 않을 제도이기에 모두가 안전하게 전세 제도를 이용할 수 있게 법률이나 제도가 개편되었으면 합니다.