소액으로 건물주가 될 수 있는 리츠펀드 알아보기

안녕하세요. 경제 뽀개기입니다.

오늘은 투자에 관심이 있는 분들을 위해 리츠펀드 (Real Estate Investment Trust Fund)에 대해 알아보려 합니다.

리츠펀드는 부동산 투자를 쉽게 할 수 있는 방법 중 하나로 많은 사람들에게 인기가 있습니다. 

특히 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 매력이 있는데요.

소액으로 건물주가 될 수 있다는 매력으로 한때 리츠펀드가 큰 인기를 끌던 시절도 있었습니다.

하지만 최근엔 금리상승과 리츠 펀드도 분위기가 좋지 않습니다.

그럼 리츠펀드가 무엇이고 왜 요즘엔 분위기가 안 좋은지 알아보겠습니다.

리츠펀드란 무엇인가요?

리츠펀드는 부동산 투자를 목적으로 하는 특수한 종류의 투자 기금입니다.

부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수의 투자자들로부터 자금을 투자받아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자하여 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자상품입니다. 

이 기금은 주로 상업용 부동산, 아파트, 사무실 건물 등 다양한 유형의 부동산을 소유하고 운영하는 회사에 자금을 제공합니다.
개별 투자자들이 적은 금액으로도 다양한 부동산 자산에 직접 투자하기 어렵지만, 리츠펀드를 통해 소액으로도 포트폴리오를 구성하고 수익을 창출할 수 있습니다.

리츠펀드의 장점

● 다양한 부동산 포트폴리오: 리츠펀드는 여러 개의 부동산 자산을 포트폴리오 형태로 보유하므로, 개별적인 부동산에 직접 투자하는 것보다 위험 분산과 다양성을 확보할 수 있습니다.
● 소액으로도 참여 가능: 개별적인 부동산 자산에 직접 투자하기 어려운 경우에도 소액으로 리츠펀드에 참여하여 다양한 부동산 시장에서의 수익 기회를 놓치지 않을 수 있습니다.
● 일반적인 주식과 유사한 거래: 일반 주식과 마찬가지로 거래소에서 매매되며, 일부 경우 배당금 지급 등 장기적인 이익 창출이 가능합니다.

● 부동산 투기에서 투자로 : 지금까지 우리나라에서 부동산은 불패의 자산으로 여겨졌고 그렇다 보니 높은 비율의 대출로 투자가 아닌 투기로 변질된 부분이 없지 않아 있는데, 부동산에 대한 간접투자와 소액투자로 인해 투기대상에서 투자의 대상으로 패러다임을 바꿀 수 있습니다.

리츠펀드의 단점

● 시장 변동성: 부동산 시장은 경기 변동이나 금리 변화 등에 영향을 받을 수 있습니다. 

따라서 리츠펀드에 투자하면 부동산 시장의 변동성에 노출될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
● 수익률 보장 X: 리츠펀드는 투자한 부동산의 운영 성과에 따라 수익이 결정되므로, 예상보다 낮은 수익률을 얻거나 손실을 볼 수도 있습니다.
● 일반적인 유동성 제약: 일부 리츠펀드는 일정 기간 동안 재판매 제한이 있거나 매매 시 유동성이 제한될 수 있는 경우가 있습니다. 

따라서 긴급하게 자금을 인출해야 하는 상황에서 제약을 받을 가능성이 있다는 점을 고려해야 합니다.
● 운용수수료: 리츠펀드의 운용 및 관리를 위해서는 운용사에게 일정 비율의 운용수수료를 지불해야 합니다. 

이러한 비용은 투자 성과를 감소시킬 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
● 부분 소유권 및 결정권 부재: 개별 투자자가 직접 부동산 자산 소유와 관련된 결정권과 제어권이 없으며, 전체 포트폴리오 관리와 의사결정은 전문가들이 담당합니다.

금리와 리츠펀드의 상관관계

건물을 비롯한 대부분의 부동산은 기본적으로 대출이 있습니다.

아무래도 자금이 많이 필요한 만큼 자기 자본만으로 운영하기는 쉽지 않기 때문인데요.

특히나 부동산은 대출이 많이 되는데, 상업용 부동산은 LTV나 DTI등에 대해서 자유롭기 때문에 시세대비 80% 이상의 대출도 가능합니다.

그래서 금리가 상승하게 되면 대출이자가 늘어나게 되고 대출 이자의 상승은 바로 수익성의 악화로 연결되기 때문이죠.

반대로 금리가 하락하게 되면 대출이자가 줄어들게 되고 이것은 수익성의 증가가 되기 때문에 금리하락기에는 유리한 상품입니다.

사실 대부분의 금융상품이 금리인하 시기나 저금리에 유리하긴 합니다.

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오늘은 부동산에 투자하는 리츠펀드에 대해서 알아보았습니다.

분명 자금의 한계로 인해 건물을 소유하지 못하는 분들에게는 건물주가 된 듯한 느낌을 주는 리츠펀드가 매력적으로 다가올 수 있지만, 리츠펀드는 금융상품으로 여러 원인으로 인해 원금손실이 발생할 수 있다는 것을 인지하고 투자의 개념으로 다가가면 좋을 것 같습니다.

감사합니다.