아파트 재건축 재개발 리모델링 하려면 알아야 할 용어, 용적률 건폐율 알아보기

안녕하세요. 경제 뽀개기 입니다.

부동산의 시세나 아파트의 시세가 요동칠때 꼭 뉴스에 나오는 이야기들이 있습니다.

아파트 재건축이나 리모델링, 혹은 지역 재개발 같은 건물을 새로 짓거나 그에 준하는 사업인데요.

그래서 재건축이나 재개발에 관심을 갖고 관련된 것들을 검색해 보면 꼭 나오는 용어가 있습니다.

바로 용적률과 건폐율 입니다.

용적률? 건폐율? 이 단어들을 들어서는 도저히 뭘 뜻하는지 알기가 힘듭니다.

그래서 오늘은 용적률과 건폐율에 대해 쉽게 이야기해 보는 시간을 갖겠습니다.

용적률이란 ?

용적률은 건축물의 총 연면적(건물의 모든 층의 면적을 합친 것)을 해당 대지면적으로 나눈 값으로, 건축법에서 정한 최대치를 넘지 않도록 규정하고 있습니다.
예를 들어, 500㎡의 토지에 2000㎡ 규모의 건물을 지었다면 그 용적률은 400%(=2000/500 * 100)입니다.

조금 쉽게 이야기해 보면, 제가 100평의 땅에 10층 짜리 건물을 지었는데 각각 층마다 50평이라고 하면, 총 연면적은 50평 X 10개 층으로 500평입니다.

그럼, 토지는 100평, 연면적은 500평 해서, 위의 계산대로 계산해 보면 용적율은 500% (=500/100*100)입니다.

한 마디로 토지면적 대비 총 연면적 비율 입니다.

그래서 용적율 비율이 높을수록 고층건물, 혹은 고층 아파트 라는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

왜 중요한가요?

◆ 건축 계획 결정: 용적률은 토지 위에 얼마나 큰 규모의 건물을 지을 수 있는지 결정합니다.

따라서 부동산 개발이나 장기 투자 계획 등에서 중요한 역할을 합니다.
◆ 부동산 가치 평가: 일반적으로 높은 용적률이 허용되는 지역일수록 해당 부동산의 가치는 높아집니다.
◆ 도시 계획과 환경 보호: 도시화 과정에서 너무 많은 벽돌과 콘크리트로 도시가 가득 차는 것을 방지하고, 적절한 공간 활용과 환경 보호를 위해 사용됩니다.

◆ 각 지역별 차이: 각 지역마다 허용되는 최대 용적률이 다릅니다.

따라서 구체적인 계획 수립 전에 반드시 확인해야 합니다.
◆ 범위 및 기준 확인: 연면적 계산 시 언더그라운드나 옥상 공간 등 특정 부분이 포함되지 않을 수 있습니다. 

따라서 실제 계획 시에는 건축법 및 관련 규정을 철저히 확인해야 합니다.

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건폐율이란?

건폐율은 대지면적 대비 실제로 지어진 건물의 바닥 면적이 차지하는 비율을 의미합니다. 

즉, 토지 전체 면적 중 얼마나 많은 부분이 건물로 덮여 있는지를 나타내는 지표입니다.
예를 들어, 500㎡의 토지에 200㎡ 규모의 건물을 지었다면 그 건폐율은 40%(=200/500 * 100)입니다.

쉽게 이야기해보면 땅에 대한 건물의 비율로, 예를 들어 제가 100평에 땅에 50평짜리 건물을 지었다면 건폐율은 50% (50/100*100)입니다.

아파트로 예를 들어 설명하면, 건폐율이 높은 아파트는 땅에 많은 아파트를 지을 수 있지만 대신 나무나 조경시설 같은 부대시설이 적을수 밖에 없는 일명 닭장 아파트가 될 가능성이 높습니다.

아파트 동간 거리가 좁아져서 대낮에도 햇빛이 안들어 어둡거나 답답한 분위가가 연출되겠죠.

건폐율 왜 중요한가요?

◆ 건축 계획 결정: 각 지역마다 정해진 최대 건폐율이 있으며, 이는 얼마나 넓게 집을 지을 수 있는지를 결정합니다.
◆ 부동산 가치 평가: 일반적으로 높은 건폐율이 허용되는 지역일수록 해당 부동산의 가치는 높아집니다.
◆ 생활환경 보호: 너무 공간 활용률이 높으면 도시 환경 문제(예: 채광 문제, 소음 등)가 발생할 수 있습니다. 

따라서 적절한 생활환경 유지를 위해서도 중요합니다.
◆ 각 지역별 차이: 각 지역마다 허용되는 최대 건폐율이 다릅니다.

따라서 구체적인 계획 수립 전에 반드시 확인해야 합니다.
◆ 범위 및 기준 확인: 벽돌 벽체 등 일부 구조물은 건폐율 계산에서 제외될 수 있습니다. 

따라서 실제 계획 시에는 건축법 및 관련 규정을 철저히 확인해야 합니다.

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오늘은 용적율과 건폐율에 대해서 알아봤는데요.

아파트를 예로 들어 용적율과 건폐율을 적용해보면,

용적율이 높은 아파트는 고층 아파트라고 볼 수 있고, 건폐율이 높은 아파트는 동간 거리가 좁은 아파트라고 볼 수 있죠.

그래서 재건축이나 재개발시 용적율이 높거나 건폐율이 높은 아파트는 새로 지어도 추가 분양분이 적을 수 밖에 없습니다.

그래서 재건축이나 재개발을 노리고 있다면 용적율과 건폐율이 낮은 아파트를 사시는 것이 유리하죠.