깡통 전세를 피하기 위한 담보권의 이해 그 첫 번째 근저당

안녕하세요. 경제뽀개기 입니다.

요즘 화두가 되고 있는 깡통전세, 이 깡통전세를 피하기 위해서 알아두어야 할 용어, 바로 근저당입니다.

왜냐하면 부동산을 구매하거나 대출을 받는 과정, 또는 전세 계약을 하는 과정에서 근저당이라는 용어를 자주 접하게 되는데요 

근저당은 부동산에 대한 담보권 중 하나로, 그 이해는 부동산 거래와 금융 거래에 있어 중요한 역할을 합니다. 

이번 글에서는 근저당에 대해 알아보고, 그 특성과 사용 방법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

근저당이란?

근저당이란 미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 이야기합니다.

근저당은 특정 부동산을 담보로 채무를 보장하는 일종의 재산권인데요.

즉, 채무자가 빚을 갚지 못할 경우, 채권자(대출 주체)가 해당 부동산으로부터 먼저 변제를 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

조금 더 쉽게 이야기하면, 제가 살고 있는 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것입니다.

근저당 및 저당권의 중요성

저당권이나 근저당이 높게 잡혀있는 경우, 집주인이 채무를 갚을 능력이 안된다면 집이 경매에 들어갔을 때 채권자가 우선변제를 받을 수 있게 됩니다.

이럴 경우 세입자는 보증금을 받을 확률이 낮아지므로 사전에 근저당 및 저당권 설정 여부를 확인해야 합니다.

그럼 전세는 대출 없는 집으로?

대출이 없는 집으로 전세를 계약하면 가장 좋겠지만, 대출이 없는 집을 구하기 쉽지 않은 경우에는 근저당 비율을 보아야 합니다.

사실 근저당이 있다고 해서 모든 집이 전세사기나 깡통전세라고 할 수는 없으니까요.

근저당 비율이 전세 보증금과 더했을 경우 집의 실제 가격보다 높으면 위험하다고 볼 수 있습니다.

특히나 빌라처럼 시세확인이 어렵거나 시세가 정확히 있지 않는 곳은 더더욱 위험한데요.

그래서 요즘 깡통전세나 전세사기의 대부분이 빌라에서 벌어지고 있죠.

아파트와 다르게 빌라의 전세는 대출이 없는 집이나, 있어도 근저당 비율을 훨씬 보수적으로 접근해야 합니다.

근저당 설정과 해제

근저당 설정은 등기를 통해 이루어집니다.

일반적으로 은행이나 금융기관에서 대출 시 신청인의 부동산에 근저당 설정을 요구하며, 그 공정증서와 등기신청서 등 필요 서류를 제출하여 진행됩니다.
반면 해제는 채무 완납 후 진행되며, 본인이 직접 등기소에 방문하여 해제신청하거나 법률대리인(변호사) 등을 통해 진행할 수 있습니다.

근저당 설정 방법

● 근저당권 설정 계약서

● 등기의무자(소유자) 위임장에 인감 날인

● 관할 시군 및 구청 세무과에 근저당권 설정 계약서를 복사해 등록 면허세 발급

● 시청 및 구청 내 은행에서 국민주택채권 매입

● 관할 등기소를 방문, 근저당권 설정 신청서 작성 및 수입인지 발급

근저당권을 설정할 때에는 등록세를 비롯한 등기신청류, 교육세, 법무사 비용, 감정평가비용, 인지세 등의 비용이 부대비용으로 들어갑니다.

근저당권 설정 해제(말소)

채무를 완납하게 되면 근저당권을 해제(말소) 할 수 있습니다.

이 절차로는 채무자 또는 설정자가 영업점에 요청하여 근저당권 말소 신청을 해야 하는데요.

쉽게 이야기하면 채무를 다 갚아도 자동으로 근저당이 없어지지 않기 때문에 직접 말소 신청을 해야 합니다.

 

근저당권 말소 방법

● 채무를 전액 상환하고 당일 가까운 은행에 신분증과 도장을 지참해 방문, 말소 요청을 합니다.

이때 은행에서 근저당 설정 말소에 비용이 들어가게 됩니다.

 

근저당을 말소 후 확인 방법

●  근저당 말소 후 등기부열람을 통해 말소 확인

근저당 말소 후 빠르면 3일 정도 후에 등기부열람을 통해 확인이 가능합니다.

근저당권 말소는 근저당권 설정이 기록되어 있었던 곳에 붉은색 선으로 취소서 처리가 되어 있고 해당 내용과 날짜등이 기록되어 있습니다. 

유의사항

● 우선변제: 여러 개의 근저장소가 있는 경우, 설정 순서에 따라 변제 순위가 결정됩니다.
● 비용: 설정 및 해제 시 법무비용(등록세 등)이 발생합니다.
● 위험성: 기준장소 보다 우선적으로 변제받으므로 실질적인 위험이 낮지만, 주택담보대출등 다른 대출과 함께 사용될 때 복잡성과 리스크가 높아질 수 있습니다.

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오늘은 최근 이슈가 되고 있는 깡통전세를 막기 위한 부동산 용어로 근저당에 대해 알아보았는데요.

부동산 계약에 있어서 꼭 필요한 전입신고와 확정일자에 대해서 알아보겠습니다.

감사합니다.