부동산 지식 쌓기, 주택 담보 대출 관련 LTV 용어 알아보기

안녕하세요. 경제 뽀개기 입니다.

오늘은 주택 구매를 위해 받게되는 주택담보 대출관련 용어들에 대해 알아보는 시간입니다.

주택담보 대출을 받게 되는 경우 대표적으로 LTV와 DSR, DTI 라는 용어를 듣게 되실 텐데요.

LTV(Loan-to-Value)에 대해 먼저 알아보겠습니다.

 

< 작가 pch.vector, 출처 Freepik >

LTV(Loan-to-Value)란?

LTV(Loan-to-Value)는 주택 구매 시 부동산 가치에 대한 대출 비율을 나타내는 지표입니다.
간단하게 말하면, 얼마나 많은 금액을 대출로 받을 수 있는지를 나타내주는 지수로 담보 인정 비율이라고도 합니다.
일반적으로 백분율로 표시되며, 예를 들어 60% LTV라면 주택 가격의 60%까지만 대출 가능합니다.

5억짜리 주택을 매입시 LTV를 계산해 보면,

LTV 80% = 5억 X 80% = 4억의 대출이 가능하고

LTV 70% = 5억 X 70% = 3억5천만원의 대출이 가능합니다.

LTV 60% = 5억 X 60% = 3억의 대출이 가능합니다.

LTV 50% = 5억 X 50% = 2억5천만원의 대출이 가능하죠.

이렇게 LTV에 따라서 같은 시세의 주택에도 대출금의 차이가 많이 발생하게 되는데요.

그렇다보니 LTV는 부동산 시장에서 중요한 역할을 합니다.
높은 LTV 비율은 은행이 더 많은 돈을 빌려줄 수 있음을 의미합니다.
따라서 구매자가 적은 자본으로도 더 큰 규모의 주택 구매를 할 수 있게 됩니다.
하지만 동시에 고객들이 갚지 못할 경우 은행이 위기에 처할 수도 있으므로, 금융 기관들은 적절한 리스크 관리를 위해 LTV 제한 조건 설정하기도 합니다.

1금융권인 시중은행보다 새마을금고나 저축은행 등이 부실 대출에 위한 리스크가 큰 이유중에도 시중은행보다 새마을금고나 저축은행등의 LTV가 더 높기 때문입니다.

예를들어 시중은행의 LTV가 60%라면, 새마을금고는 LTV 70%, 저축은행은 LTV 80%가 가능하기 때문에 주택을 담보로 대출을 받은 차주가 대출금을 더이상 갚지 못할 상황인데, 부동산 가격이 빠지게 되면 높은 LTV를 적용한 금융기관이 먼저 손해를 보게 되겠죠.

이 외에도 투기과열지역이나 조정 지역, 비조정지역, 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라서도 LTV 비율이 달라지는데요.

투기 과열 지역, 조정 지역

○ 무주택자, 1주택자 : LTV 50%

○ 다주택자 : LTV 30%

비조정 지역

○ 무주택자 : LTV 70%

○ 1주택자, 다주택자 : LTV 60%

 

그리고 생애 최초 주택을 마련하는 사람들에게는 9억이하 주택에 한하여 LTV를 80% 적용해 주기도 합니다.

 

이렇게 LTV를 제한하기 시작한것은 2002년 9월 투기과열지구에 대해 LTV 60%로 제한을 시작하면서 규제가 시작되었습니다.

이후에도 부동산이 과열되면서 부동산이 상승하자 2003년 10월에는 투기지역에 한해 LTV를 40%로 규제하기도 하였죠.

2008년 미국의 금융위기 시기에는 부실 대출의 위험으로 인해 수도권의 LTV를 50%로 강화 적용하기도 했습니다.

하지만 항상 LTV 규제를 강화했던것만은 아닙니다.

2012년 부동산 경기가 침체되자 2013년 4월 생애최초 주택구입자에 한해선는 LTV를 70%까지 상향하기도 했죠.

또한 그후 부동산 가격이 폭등하자 2017년 6월에는 LTV를 다시 60%로 규제하기 시작했고, 2017년 8월에는 LTV를 40%로 더욱 인하하며 규제를 하기도 했습니다.

또한 유주택자에게는 더이상 부동산 대출을 하지 않겠다는 부동산 종합대책을 내놓기도 했습니다.

이는 LTV가 0%를 의미하는 것이죠. 

이렇게 LTV는 부동산 경기나 경제 상황에 따라 규제와 완화를 반복하며 부동산의 과열이나 침체를 막는 방법으로 활용되고 있습니다.

LTV 장점

○ 보다 작은 초기 자본으로 주택 구매를 가능하게 해줘 사회 초년생이나 현재보다 앞으로 수입이 늘어날 수 있는 사람들에게 유용하게 활용될 수 있습니다.
○ 같은 금액으로 주택을 1채 더 매수 하거나, 주식 투자, 통장잔고 등 다른 용도로 현금을 활용할 수 있습니다.

LTV 단점

○ 과다 차입 시 월상환액 증가 및 금리 변동에 취약해 집니다.
○ 갑작스러운 부동산 시장 침체로 인한 부동산 가격이 급락시 대출금 이하로 떨어지게 되면 하우스 푸어가 되는 현상도 발생됩니다.

 

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결국 무리한 대출은 부동산의 하락이나 금리 인상기에 대출을 받은 사람들과 금융기관 모두에게 높은 리스크를 안겨줍니다.

그렇기때문에 주택담보 대출은 본인의 현재 소득과 미래의 소득을 함께 고려해야 하며, 금리 인상에도 부담이 되지 않는 수준의 대출이 필요해 보입니다.