부동산 매매와 세금의 대한 이야기, 양도소득세란 무엇인가? 쉽게 계산하는 방법은?

안녕하세요. 경제 뽀개기입니다.

부동산은 많은 사람들에게 주거 및 투자 수단으로 중요한 역활을 합니다.

특히 주식이나 채권등의 금융 투자에 대해 불안감을 가지고 계시는 사회 초년생이나 장년층이상의 분들에게 부동산은 안전한 투자 수단으로 인식되어 있는데요.

하지만 부동산 매매는 큰 금액과 재산 거래를 수반하기 때문에 세금 관련 문제가 빼놓을 수 없습니다.

그래서 오늘은 양도소득세에 대해 알아보고, 부동산 매매와 관련된 세금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세란?

양도소득세는 부동산이나 기타 재산등을 처분하여 발생하는 소득에 대한 과세입니다.

부동산의 경우에는 매매시 발생하는 이익(양도이익)에 대해서 양도소득세를 납부해야 하는데요.

양도이익은 취득가액과 처분가액의 차액으로 계산되며, 해당 소득에 대한 세율을 적용해 납부합니다.

따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도소득세의 계산 방법 

○ 양도이익 = 처분가액 - 취득가액 - 비용 및 손실

○ 취득가액 : 부동산을 매도했을 때 매수자로부터 받은 금액

○ 취득가액 : 해당 부동산을 매수 했을때 가격

○ 비용 및 손실 : 부동산 구입 및 보수 등과 관련된 비용, 그리고 중계수수료 등 판매행위와 관련된 비용 및 손실

양도소득세의 과세대상

양도소득세는 부동산 뿐만 아니라 주식, 기타자산, 파생상품, 신탁 수익원 등의 권리를 양도함으로써 발생하는 이익에 과세하는 세금입니다.

양도소득세의 과세대상은 부동산과 부동산에 관한 권리, 주식, 기타자산, 파생상품, 신탁수익권을 포함합니다.

○ 부동산은 토지와 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상에 포함)이 그 대상이며, 부동산의 권리는 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권과 전세권, 등기된 부동산임차권을 포함합니다.

○ 주식등은 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식과 비상장주식을 포함합니다.

○ 기타자산은 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물의 이용권과 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등을 포함합니다.

○ 파생상품은 국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품과 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파상상품과 동일한 장외파생상품을 포함합니다.

○ 신탁 수익권은 신탁의 이익을 받을 권리(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제 189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득을 포함합니다.

 

 

양도소득세의 세율과 감면

과세표준 구간	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 1억5,000만원 이하	35%	1,490만원
1억5,000만원 초과 3억 이하	38%	1,940만원
3억 초과 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과 10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

○ 조정대상지역 1세대 2주택인 경우 위 세율에 20%를 가산, 조정대상지역의 1세대 3주택 이상인 경우 위 세율에 30% 가산

○ 양도차익 계산시 실거래가 계산이 원칙, 기준시가는 교환거래 등 실거래가가 없는 경우에만 가능

○ 1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택, 이는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도소득세 비과세

   단 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

○ 1세대 2주택자의 경우도 일시적 보유에 대한 폭넓은 예외 규정을 두고 있어 2주택자의 경우도 양도소득세 비과세 가능

양도소득세의 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부를 하여야 합니다.

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다.

양도소득세 분활납부

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.